
大年初一,我参加了一个小范围的同学聚会。席间有位做实业的老同学,几杯酒下肚后开始叹气。他说去年公司资金链紧张,急需两千万周转。他名下在上海有三套房子,加起来市场估值超过六千万。他心想,随便卖一套不就解了燃眉之急?结果真到要卖的时候,他傻眼了。中介告诉他,像他那种总价三千万左右的豪宅,现在平均成交周期要四百多天,也就是一年以上。如果想快速变现,得在挂牌价基础上再降20%到30%,而且还得承担高额的税费。
最后他没办法,只能以公司股权做抵押,借了利息更高的短期过桥资金。他苦笑着说:“以前总觉得房子多就是身家厚,真到用钱的时候才发现,这些砖头水泥可能还不如银行卡里的活期存款好使。”他这句话,让我想起了最近在富人圈里悄悄流行的一个词——“伪资产”。
什么是“伪资产”?简单说,就是那些看起来价值很高,但真到关键时刻既不能快速变成现金,也带不来稳定收入的东西。最典型的例子,就是一线城市的豪宅。很多人觉得,在北京、上海、深圳核心区有套大房子,身家几千万,这还不是妥妥的富人?但如果你拆开来看,会发现事情没那么简单。
先看租金回报。根据多家机构2026年初的数据,北京、上海、深圳这些一线城市核心区豪宅的净租售比,普遍在1.2%到1.8%之间。这是什么概念?一套估值五千万的房子,一年扣掉各种费用后,到手租金可能只有六十万到九十万。这个收益率,甚至跑不赢一些低风险的银行理财。更关键的是,豪宅的租赁市场并不稳定,空置期可能很长。有中介透露,上海一些顶级地段的豪宅,平均空置期能达到三个月以上。这意味着,你指望靠租金获得稳定现金流,其实挺难的。
再看流动性,也就是变现能力。这才是豪宅作为“资产”最尴尬的地方。2026年初,上海古北、北京顺义、深圳湾这些传统顶级豪宅区的挂牌量突然暴增。房子多了,买家就变得特别挑剔。一套三千万以上的别墅,从挂牌到最终成交,平均要拖四百多天。这期间,业主不仅要承担物业费、资金占用成本,还要承受房价可能波动的心理压力。如果业主真的急用钱,比如像我那位同学一样需要短期周转,那就只能“割肉”。在挂牌价基础上打七折、八折出售,是快速变现的常态。中间蒸发的那几百万甚至上千万,就是你为“纸面富贵”支付的流动性折价。
银行的态度也在发生变化。过去,豪宅是银行眼里最优质的抵押物,抵押率能给到七成甚至更高。但现在,银行对这类资产的风险评估越来越谨慎。一方面,房价处于历史高位,银行担心抵押物价值波动;另一方面,处置周期太长,万一出现坏账,变现过程会非常麻烦。有私人银行客户经理透露,现在对于总价过高的非核心区豪宅,很多银行已经倾向于拒贷,或者只给很低的抵押率。这意味着,你想把房子抵押出去换流动资金,这条路也越来越窄了。
除了房子,另一个容易被忽视的“伪资产”陷阱,藏在海外。过去十几年,很多中国高净值家庭喜欢配置海外资产,觉得既能分散风险,又能享受增长。但在2026年,这套玩法的底层逻辑已经彻底变了。变局的核心,是一个叫CRS的系统,中文叫“共同申报准则”。简单说,就是全球一百多个国家(包括中国香港、新加坡、瑞士这些传统“避风港”)的税务机关,约定好互相交换非本国居民的金融账户信息。你在新加坡银行有多少存款、买了多少美股、赚了多少股息,新加坡的银行会定期把这些信息打包,自动传给中国的税务局。
这个系统不是摆设。从2025年开始,各地税务局就动起来了。他们通过短信、个人所得税APP弹窗、甚至直接打电话,通知那些有海外收入的个人进行自查补报。补税的金额,往往大得惊人。媒体曝光的案例里,有厦门一位纳税人补了698.7万,四川一位补了665.9万。这些钱,主要是过去几年在海外投资股票、基金产生的盈利和股息,之前没有申报,现在被系统抓了出来,连本带利加上滞纳金一起补缴。
很多人以为,把钱放在海外公司账户里,或者通过复杂的信托结构持有,就能躲过去。但现在的规则是“穿透式”识别。税务机关会一层层扒开这些离岸公司、信托的外壳,直到找到最终的实际控制人。只要控制人是中国税务居民,这些资产产生的收益,一样要在中国申报纳税。更麻烦的是,为了维持一个合规的海外架构,你每年需要支付给律师、税务师、信托机构的费用,可能高达几十万甚至上百万。如果你的海外资产规模本身不大,这些“摩擦成本”很可能就把你的投资收益全部吃掉了。
与此同时,国内的无风险收益率,正在经历一场静悄悄的下沉。如果你还怀念几年前信托产品动辄8%、10%的“刚兑”时代,那可能要失望了。2026年2月,一家大型银行理财子公司发行的一款封闭式固收产品,期限接近两年,业绩比较基准定在年化2.5%到2.9%。注意,这还不是承诺收益,只是一个参考基准。再看信托市场,情况也类似。有行业观察指出,2026年还能向普通自然人投资者开放认购的,多是些收益在4%到5%的政信类产品,而且起投门槛动辄六百万。那些真正兼顾安全性和性价比的高质量信托项目,基本只对已经设立了“个人财富管理信托专户”的客户开放。
收益率下降的背后,是整体利率环境的变化。当无风险收益的“锚”定在2%、3%的水平时,任何承诺给你8%以上且保本的产品,都值得打一个大大的问号。它的底层资产是什么?风险有多大?这些问题是很多被高息吸引的投资者没有认真想过的。过去几年,一些打着“高收益”旗号的非标理财、私募基金暴雷,让不少高净值人士损失惨重。这本质上就是用本金去博取不切实际的收益,结果往往是血本无归。
那么,那些真正管理着大量财富的人,现在在做什么?一些调研数据揭示了他们的动向。根据《2026胡润至尚优品》报告,资产在千万级别以上的高净值人群,未来一年明确的投资方向是:增持黄金、境外投资、基金和保险,同时减持房地产。其中,房地产的净减少意向高达21%。他们的资产组合正在向标准化、流动性更高的金融资产集中。
具体来看,黄金因为其避险属性,成为增持的重点,净增持意向达到15%。保险,特别是具备财富传承、税务规划功能的大额保单,增配意愿高达47%。境外配置则更加聚焦,中国香港、美国、新加坡是首选地,但配置逻辑从过去的买房买地,转向了购买境外保险、银行理财和股票这些金融资产。一个明显的趋势是,他们不再追求单一资产的高增长,而是在构建一个攻守兼备的“组合盾牌”,核心诉求从“增值”变成了“安全”和“流动性”。
马年的财富故事,开场就带着一丝冷静的审视。当流动性的价值被重新发现,当全球税务的透明网越收越紧,当无风险收益的锚点悄然下移,过去那些被奉为圭臬的财富象征,正在经历一场残酷的“压力测试”。你认为,在当下的环境里证券配资开户网,什么样的资产才算得上是真正的“硬通货”?欢迎在评论区分享你的看法。
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